Согласно ст. 606 ГК РФ аренда - это предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В этой статье рассмотрим правомерность сдачи недвижимого имущества в аренду, необходимость проведения торгов при сдаче имущества в аренду, особенности заключения и государственной регистрации договора аренды, правила распоряжения средствами, полученными от аренды, порядок бухгалтерского учета переданного в аренду недвижимого имущества, а также особенности налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду.

Правомерность сдачи недвижимого имущества в аренду

Собственником имущества учреждения являются соответственно Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование.

Согласно законодательным актам имущество государственных (муниципальных) учреждений закреплено за ними на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ, п. 9 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, п. 1 ст. 3 Закона об автономных учреждениях).

Согласно ст. 298 ГК РФ государственные (муниципальные) учреждения вправе осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду, только если такая деятельность указана в их учредительных документах и не противоречит целям их создания.

Этой статьей также предусмотрено следующее:

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества;

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Таким образом, при намерении учреждения сдавать недвижимое имущество в аренду ему прежде всего следует заручиться согласием собственника.

В Письме Минкультуры России от 25.10.2011 N 81-01-39/04-КЧ приведен перечень документов, которые необходимы для согласования бюджетным учреждением передачи недвижимого имущества в аренду. По мнению автора, такой пакет документов должны передавать на согласование и автономные, и казенные учреждения, подведомственные Минкультуры.

Особенности проведения торгов на право заключения договоров аренды

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) государственные и муниципальные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

К сведению. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утверждены Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

В то же время указанной статьей, в частности, предусмотрено, что сдавать имущество в аренду можно без проведения торгов в следующих случаях:

1) на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, образовательная организация (п. п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1).

Согласно п. п. 5 и 6 Разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", приведенных в Письме ФАС России от 24.04.2014 N ЦА/16309/14 (далее - Письмо N ЦА/16309/14), к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

К организациям, осуществляющим образовательную деятельность, относятся как образовательные организации (указанная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность является для них дополнительной). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность;

2) договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1). В п. 10 Письма N ЦА/16309/14 указано, что договоры передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенные в соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 17.1, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ;

3) передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);

4) договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Документальное оформление арендных отношений

Как следует из ст. 609 ГК РФ, аренда объекта недвижимого имущества должна быть оформлена договором аренды, заключаемым между арендодателем и арендатором в письменном виде.

При предоставлении казенными учреждениями имущества в аренду заключаются, как правило, трехсторонние договоры между:

Арендодателем, в качестве которого выступает собственник имущества: Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование;

Арендатором.

Бюджетные и автономные учреждения в основном заключают арендные договоры от своего лица.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, его площадь, место нахождения (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре должны быть определены следующие основные условия.

Срок действия договора. В договоре должен быть установлен срок его действия. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества могут продлеваться. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом проведения торгов не требуется (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). Однако для этого необходимо соблюсти два условия:

Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

Минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ).

Размер арендной платы. Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения также должны быть установлены в договоре (ст. 614 ГК РФ). Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Обратите внимание! Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статьей 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) предусмотрены льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Согласно этому законодательному акту неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, находящиеся в неудовлетворительном состоянии (далее - объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии), относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы. При этом должны быть соблюдены определенные условия.

Существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47.6 Федерального закона N 73-ФЗ, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду. В случае неисполнения арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством РФ.

Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора.

Предоставление в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к федеральной собственности, осуществляется в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ.

При этом следует обратить внимание, что сдача в субаренду объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, предоставленного арендатору по договору аренды, передача им своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставление указанного объекта культурного наследия в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в некоммерческие организации или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности, может быть установлена льготная арендная плата в соответствии с порядком, определенным законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Обязанности сторон договора по содержанию арендованного имущества. Согласно установленным ст. 616 ГК РФ нормам арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества - это обязанность арендодателя. Он обязан производить ремонт за свой счет в срок, установленный договором, а если срок не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

При этом неисполнение арендодателем возложенной обязанности предоставляет арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон этого договора (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Является ли договор аренды незаключенным, если арендатор не исполнил своей обязанности, установленной договором, по его государственной регистрации?

В Постановлении ФАС ЗСО от 28.03.2014 N А81-2007/2013 рассматривался аналогичный вопрос, в результате арбитражные судьи пришли к выводу, что если арендатор принял имущество в фактическое пользование, не заявил возражений против пользования на тех условиях, которые изложены в тексте представленного договора, то отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.

Таким образом, арендодатель не вправе ссылаться на незаключенность договора, не прошедшего государственной регистрации, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Напомним, что регистрации договора аренды не требуется:

Если он заключается на срок менее года;

Если по его условиям по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, поскольку срок продления, а точнее, срок аренды по новому договору - менее одного года;

Если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

Распоряжение доходами, полученными от аренды

Статьей 298 ГК РФ утверждены права учреждений на распоряжение доходами, полученными от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Доходы казенного учреждения. Доходы от сдачи имущества в аренду поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ.

Главный администратор доходов может передать казенному учреждению полномочия администратора доходов бюджета либо отдельные полномочия администратора доходов по начислению и учету платежей в бюджет.

В бюджетном учете казенных учреждений необходимо произвести следующие записи.

Отражение арендной платы, перечисленной непосредственно в бюджет, в бюджетном учете казенного учреждения, осуществляющего отдельные полномочия администратора доходов по начислению и учету платежей в бюджет
Направление извещения (ф. 0504805) администратору доходов об ожидаемой сумме поступления от арендатора
Поступление арендной платы на основании извещения (ф. 0504805) с отметкой администратора доходов
Отражение арендной платы, перечисленной непосредственно в бюджет, в бюджетном учете казенного учреждения, наделенного полномочиями администратора доходов бюджета
Начисление дохода в сумме арендной платы
Зачисление в бюджет суммы арендной платы

Пример 1. Казенное учреждение культуры и искусства сдает помещение в аренду. С арендатором заключен трехсторонний договор. Казенное учреждение в этом случае является балансодержателем помещения. Учреждение наделено отдельными полномочиями администратора доходов по начислению и учету арендных платежей в бюджет. Арендная плата составляет 80 000 руб.

В бюджетном учете казенного учреждения эта операция будет отражена следующим образом.

			Сумма, руб.
Начислена сумма арендной платы
Отражены расчеты с администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений, оформленные извещением (ф. 0504805)
Отражено зачисление в бюджет арендной платы, поступившей от арендатора (на основании извещения (ф. 0504805))

Доходы бюджетных и автономных учреждений. Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, а также приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетных и автономных учреждений.

Таким образом, суммы арендной платы поступают от арендаторов непосредственно на счета бюджетных и автономных учреждений.

Пример 2. Автономное учреждение культуры и искусства сдает помещение в аренду. Согласно заключенному договору с арендатором сумма арендной платы составляет 40 000 руб. Арендная плата поступает на лицевой счет учреждения, открытого в ОФК.

В бухгалтерском учете эту операцию необходимо отразить следующей корреспонденцией счетов.

Учет недвижимого имущества, сданного в аренду

Имущество, переданное по договорам аренды, учитывается на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)" в целях обеспечения надлежащего контроля за его сохранностью, целевым использованием и движением (п. 381 Инструкции N 157н).

Аналитический учет по забалансовому счету 25 ведется в карточке количественно-суммового учета материальных ценностей (ф. 0504041) в разрезе арендаторов, мест нахождения, по видам имущества в структуре аналитических групп учета объектов имущества, предусмотренных п. 37 Инструкции N 157н, его количеству и стоимости (п. 382 Инструкции N 157н).

На данном счете имущество, переданное в возмездное пользование, отражается на основании акта приема-передачи имущества по стоимости, указанной в акте (п. 381 Инструкции N 157н).

Списание стоимости объектов недвижимого имущества с забалансового учета производится при возврате его арендатором (субарендатором) на основании акта по стоимости, по которой объекты были ранее приняты к забалансовому учету (п. 381 Инструкции N 157н).

Учет по забалансовому счету 25 ведется по простой системе, то есть без применения метода двойной записи (п. 332 Инструкции N 157н).

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость. Рассмотрим порядок обложения доходов от сдачи имущества в аренду.

1. Казенные учреждения. Согласно пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ оказание услуг казенными учреждениями объектом обложения НДС не признается. Таким образом, услуги по сдаче в аренду имущества, оказываемые казенными учреждениями, не являются объектом обложения НДС (Письмо ФНС России от 16.02.2015 N ГД-4-3/2256@).

2. В отношении услуг, оказываемых по предоставлению в аренду государственного имущества, переданного указанным учреждениям в оперативное управление, каких-либо особенностей по исчислению и уплате НДС гл. 21 НК РФ не предусмотрено. Следовательно, при оказании бюджетными и автономными учреждениями услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества эти учреждения - арендодатели имущества будут являться плательщиками НДС в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 16.08.2013 N 03-03-05/33508).

В то же время пп. 20 п. 2 ст. 149 НК РФ предусмотрено, что в отношении оказываемых учреждениями культуры на территории РФ услуг по предоставлению помещений для проведения концертов от обложения НДС на территории РФ освобождаются, в частности, оказываемые организациями, осуществляющими деятельность в сфере культуры и искусства, услуги по предоставлению в аренду сценических и концертных площадок другим организациям, осуществляющим данную деятельность.

Налог на прибыль. Рассмотрим порядок учета доходов от сдачи имущества в аренду.

1. Казенные учреждения. Согласно пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями услуг (выполнения работ) (Письма Минфина России от 30.01.2015 N 03-03-06/4/3577, от 18.02.2015 N 03-03-06/4/7571).

2. Бюджетные и автономные учреждения. Из п. 4 ст. 250 НК РФ следует, что средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам и на этом основании подлежат учету при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

При этом датой получения доходов от сдачи имущества в аренду признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров аренды или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Таким образом, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, бюджетные и автономные учреждения должны учитывать при формировании налоговой базы при исчислении налога на прибыль.

Отражение начисления и уплаты налогов в бухгалтерском учете. Из Письма Минфина России от 02.08.2012 N 02-03-09/3040 "О порядке уплаты налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций государственными (муниципальными) учреждениями" следует, что уплата НДС и налога на прибыль организаций бюджетными и автономными учреждениями отражается по коду 130 "Доходы от оказания платных услуг" или 180 "Прочие доходы" КОСГУ, установленному в рамках формирования учетной политики учреждения.

Операции по начислению и уплате НДС и налога на прибыль при сдаче имущества в аренду отразятся в бухгалтерском учете бюджетного и автономного учреждения следующими бухгалтерскими записями.

	Бюджетное учреждение		Автономное учреждение
Начислен НДС с арендной платы	2 401 10 130 (180)		2 401 10 130 (180)
Перечислен НДС в бюджет
Начислен налог на прибыль с арендной платы	2 401 10 130 (180)		2 401 10 130 (180)
Перечислен налог на прибыль в бюджет

Подводя итог вышеизложенному, выделим основные моменты, касающиеся сдачи в аренду имущества казенными, бюджетными и автономными учреждениями:

1) учреждения вправе сдавать недвижимое имущество, находящееся у них на праве оперативного управления, в аренду только по согласованию с учредителем (главным распорядителем), а также по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. В отдельных случаях торги могут не проводиться;

2) договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации;

3) поступившая арендная плата является собственным доходом бюджетных (автономных) учреждений. Доходы от сдачи в аренду имущества казенных учреждений подлежит перечислению в бюджет;

4) имущество, переданное в аренду, следует учитывать на забалансовом счете 25;

5) доходы от оказания казенными учреждениями услуг по сдаче имущества в аренду не учитываются при исчислении НДС и налога на прибыль. Аналогичные доходы бюджетных (автономных) учреждений подлежат обложению указанными налогами в общеустановленном порядке.

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

• По итогам проведенных торгов.
• Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

1. Направление извещения об организации торгов.
2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
3. Прием и рассмотрение заявок.
4. Проведение мероприятия.
5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

• Дата и место проведения мероприятия.
• Предмет торгов (муниципальное помещение).
• Наличие обременений.
• Порядок проведения аукциона или конкурса.
• Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

• На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
• Не отправлен нужный перечень документов.
• В предоставленных бумагах имеются неточности.
• Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

• Товарищества собственников недвижимости.
• Лицо, являющееся единственным участником торгов.
• Образовательный субъект.
• Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

• Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
• Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

• По соглашению сторон.
• В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
• Истек срок аренды.
• Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

• Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
• Установлен точный размер арендной платы.
• Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

• ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
• ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
• ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
• ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Вы ищете информацию об аукционах по аренде муниципальной собственности в Москве, потому что это недорого и надёжно? Возможно, что у вас по тем или иным причинам существует потребность в том, чтобы подписать договор аренды жилого или нежилого помещения, находящегося в собственности городских властей или даже государства. В этом случае муниципальная аренда помещений в Москве - это то, что позволит вам снять подходящий объект.

В то же время ГлавУпДК при МИД России предлагает вашему вниманию информацию об аукционах по аренде федерального имущества - т.е. находящегося в собственности государства Секрет заключается в том, что государственные объекты нежилой недвижимости практически не попадают в базы данных агентств недвижимости. По этой причине многие просто не знают, что возможность получить в аренду объект по более низкой цене существует. Следует также различать аренду федеральной недвижимости от аренды недвижимости, полученной в ходе аукциона по аренде муниципального помещения.

Компания ГлавУпДК при МИД России на постоянной основе организует и проводит аукционы по аренде федерального недвижимого имущества, переданного ей в управление на праве хозяйственного ведения. Если вы ищете помещение под офис, обязательно посетите наш сайт, где вы сможете ознакомиться с предложениями по аренде и станьте участником аукциона - выгода подписания договора аренды вполне очевидна, ведь вы сможете заключить абсолютно легальный договор аренды, который будет защищать ваши интересы как арендатора.

Правила проведения аукциона:

Аукцион проводится в соответствии с действующим законодательством, которое обязывает ФГУПы выставлять все предлагаемые к аренде помещения на аукцион. В случае если подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся, и договор подписывается с подавшим единственную заявку потенциальным арендатором по минимальной (стартовой) арендной ставке. В случае, если на одно помещение претендует несколько участников, проводится аукцион, во время которого в ходе торгов ставки могут существенно увеличиваться.

Для того чтобы стать участником аукциона по аренде недвижимости, необходимо заполнить заявку, где будут указаны ваши данные, а также приложить учредительные документы и документ об оплате задатка. До начала аукциона клиент вправе отказаться от участия и отозвать поданную заявку.

Если вы стали победителем аукциона, то вам необходимо заключить договор аренды в течение 20 дней с момента проведения аукциона. В таком случае, задаток победителю аукциона будет возвращен или принят в счет исполнения обязательств по этому договору.

Но если договор по тем или иным причинам не будет подписан победителем, в указанные сроки, то задаток ему не возвращается.

При возникновении вопросов о правилах проведения аукциона, вы можете обратиться к нашим консультантам по телефону или по электронной почте, указанной на сайте.

Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ () двумя способами:

• по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
• без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

В этой статье

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

• соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
• на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
• передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
• договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2 .

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор - образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения - структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 () дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.

Аренда на краткосрочный период

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК ()). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

• площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

• при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор - подрядчик учреждения

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения - это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

• минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
• размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

• Т ак как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
• Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

• право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
• госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

Взаимоотношения по аренде муниципального имущества могут проводиться двумя способами:

• с обязательным проведением торгов/участием в тендере;
• без торгов и аукционов.

В этой статье

Что такое муниципальное имущество

Муниципальное имущество - движимые и недвижимые активы, что принадлежат Российской Федерации как субъекту хозяйствования или же ее территориальным субъектам (округам, республикам, городам федеративного значения и т. д.). Заключение контракта об аренде муниципального имущества отличается от обычной сделки тем, что одной из сторон взаимоотношений выступают власти местного самоуправления, отстаивающие интересы государства.

К наиболее распространенным муниципальным объектам, интересующих арендатора в 2017 году, относят:

• участки земли;
• квадраты площади в зданиях и сооружениях нежилого предназначения;
• площади в объектах жилого фонда (образовательные, медицинские и коммунальные заведения).

Процесс проведения торгов

Торги на взятие во временное владение государственного имущества проходят в 2 способа: конкурс/аукцион. Кардинальное отличие этих способов в том, что на аукционе основополагающим фактором является стоимость аренды (кто предложит максимально высокую цену, тот и побеждает), а конкурс проходит путем удовлетворения ряда требований комиссии и предложения наиболее выгодных условий для муниципалитета (стоимостной фактор может играть не ключевую роль).

Аренда государственного и муниципального имущества может осуществляться путем прохождения следующего алгоритма действий:

• публикация объявления о назначении конкурса/аукциона на аренду муниципальной собственности (обычно подобные объявления публикуются на портале субъекта РФ/на веб-сайте о размещении торгов);
• разработка конкурсной программы, формирования перечня обязательных требований к конкурсу и пакета документации;
• рассмотрение заявлений, полученных от конкурсантов;
• непосредственное проведение аукциона/торгов;
• заключение договорных взаимоотношений по результатам отбора/аукциона.

По нормам действующего законодательства участвовать в торгах может любое лицо (физическое/юридическое лицо, что не зависит от формы собственности, источника получения прибыли и иных уставных/финансовых моментов.

• на момент подачи заявления на участие, несут административную ответственность за нарушение законодательства, касающегося ведения трудовой/предпринимательской деятельности;
• заявитель подал неполный пакет документов или они составлены некорректным способом;
• потенциальный арендатор не перечислил сумму обязательного материального взноса (если такое оговорено условиями конкурса).

Аренда имущества без торгов

Как уже упоминалось выше, существуют случаи, когда передача муниципальной недвижимости проводится без торгов. Договор аренды муниципального имущества заключается без проведения конкурсных мероприятий с такими лицами (в таких ситуациях):

• объединением собственников жилой недвижимости;
• если на открытый конкурс подал заявку всего один потенциальный арендатор;
• если в качестве заявителя выступает образовательное учреждение, что не зависит от степени аккредитации и организационно-правовой формы;
• учреждения медицины частного финансирования.

Кроме того, нормативно — правовыми актами предусмотрено ряд определенных требований к объектам муниципальной собственности, которые предполагают передачу без проведения торгов. Итак, конкурс на право аренды не будет объявлен, если:

• недвижимость передается в аренду на срок 30 календарных дней в течение последующих 6 месяцев;
• сдаваемая площадь составляет 10% от общей площади здания/сооружения и насчитывает менее 20 кв. метров.

Существенные аспекты договора

Как и обычный договор аренды, документация по временной передаче муниципальной собственности, содержит пункты, отражающие основополагающие моменты по сделке:

• информация о времени/месте/формате проведения торгов, сумме материального взноса;
• детальное описание предмета торгов (территориальное расположение, площадь, тип активов, срок/стоимость аренды, правовые аспекты и обязанности сторон взаимоотношений и т. д.);
• основные требования к участникам аукциона и сопроводительной документации;
• первоначальная стоимость аренды (в случае участия в аукционе).

В отличие от обычного договора ренты, стоимость аренды муниципальных активов рассчитывается исключительно по рыночной стоимости.

Если после прохождения конкурса/выигрыша аукциона арендодатель отказывается выполнять условия договора (не передает муниципальное имущество во временное владение третьему лицу), то он обязан не только вернуть задаток участнику, но и осуществить расчет в двойном объеме. В том случае, когда отказывается арендатор от подписания договора, задаток не возвращается. Если в аукционе принимали участие несколько потенциальных арендаторов, то первоначальный материальный взнос возвращается всем, кроме победителя торгов.

Продление договора

Если арендатор участвовал в торгах, но срок действия аренды государственного и муниципального имущества подошел к концу, то возникает вопрос: «Есть ли возможность продлить срок, не выставляя лот на торги?».

Ключевой момент в том, что арендатор обязан заранее поставить в известность владельца имущества о своем желании пролонгировать договор. Если в имеющей документации отсутствует пункт о необходимости предупреждать собственника о разрыве/продлении взаимоотношений, то заинтересованное лицо обязано направить письмо с подобной информацией за 2 месяца до окончания действия контракта.

В соответствии с нормами ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель оставляет за арендатором право на преимущественную возможность заключения нового договора временного владения муниципальной и государственной собственностью. Это правило действует в двух случаях:

• если обе стороны не нарушают условия договора и арендатор согласен подписать новый документ с расчетом рыночной суммы на имущество;
• если сделка была заключена ранее 2010 года и арендодатель не возражает против пользования заявителем арендованными активами.

Новый документ, регламентирующий отношения, заключается на срок 3 года.

На данный момент все имеющиеся лоты отражаются на «Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах », где можно найти всю информацию относительно организаторов торгов, типа имущества, технических характеристик, начальной цены и иных ключевых моментов.