Формирование регионального бюджета осуществляется из нескольких источников, одним из которых является аренда недвижимости, находящейся в собственности у муниципалитета. К такой недвижимости можно отнести различные объекты – квартиры, дома, дачи, а также участки, расположенные в черте города или в поселковой, сельской местности.

Что относится

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Муниципальная собственность, это, прежде всего, имущество, принадлежащее государству.

В соответствие с нормами Гражданского кодекса, муниципальной (государственной) собственностью является:

• имущество, являющееся федеральной собственностью, исходя из правоустанавливающих документов;
• имущество, которое принадлежит отдельным субъектам страны – городам – крупным, федеральным и с небольшой численностью населения, поселкам, деревням.

Органы государственной власти могут приобретать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут своими действиями приобретать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.

Многие плательщики ЕНДВ желают сэкономить на аренде жилья, а аренда у муниципалитета – наилучший способ для такой экономии. Однако, в последние годы цены на жилье существенно выросли, и следовательно, поднялась ставка по аренде объектов недвижимости, в том числе и тех, что находятся в собственности у муниципалитета. Выбрать подходящий для аренды объект можно на аукционе, где выставляется большое количество различных квартиры и домов, сдаваемых в аренду государством.

Виды сделок

Под сделкой следует понимать совершаемые физическим или юридическим лицом определенные действия, которые направлены, прежде всего, на изменение условий договора, прекращение гражданских обязанностей и прав.

Наиболее распространенные сделки с объектами, находящимися в собственности муниципалитета:

Продажа	Продажа государственных квартир, домов, участков может быть осуществлена только следующими способами: оформление приватизации, продажа на аукционе, продажа акций, принадлежащих акционерным обществам. Продать можно только те объекты, которые свободны от каких – либо обязательств
Аренда, субаренда	Наиболее часто заключаемая юридическая сделка. Особенности аренды: имущество может быть использовано для проживания, без получения дохода. Если планируется получение дохода с помещения, это должно быть оговорено заранее. Чтобы предотвратить ущерб от порчи имущества, целесообразно заключить договор страхования. Передача объекта в аренду может быть осуществлена по результатам конкурса, по аукциону или факту использования
Доверительное управление или делегирование прав	Собственник имущества передает права на использование и управление объектом, но при этом может устанавливать некоторые ограничения. Основные функции доверительного управления – выбор арендаторов, контроль за соблюдением правил, заключение договора аренды
Передача объекта для хозяйственного ведения	Государственные, а также предприятия, являющиеся унитарными, могут арендовать объекты для хозяйственных нужд. Предприятие при этом несет расходы на содержание объекта
Передача объекта в соответствие с правом управления	При передаче объекта по праву оперативного управления права собственника сильно ограничиваются
Передача объекта для безвозмездного пользования	Возможна передача объектов муниципальной собственности для безвозмездного пользования юридическим лицам, государственным предприятиям и органам власти — муниципальным и государственным. По окончании срока действия договора имущество должно быть возвращено собственнику в том виде, в каком оно было сдано в аренду

Независимо от того, какой вид сделки с недвижимостью осуществляется, обязательно должен быть составлен и подписан обеими сторонами соответствующий договор.

Как правильно оформить аренду муниципальной собственности

Перед тем, как подписать договор аренды, стороны должны договориться о размере арендной платы.

Она устанавливается в виде:

1. Определенной суммы ежемесячных платежей.
2. Обязательства по проведению капитального ремонта помещения.

Если планируется сдача имущества в аренду по результатам аукциона, должны быть соблюдены следующие этапы:

• рассылка извещений о начала аукциона;
• подготовка документации для конкурса, создание информационных стендов, заполнение страницы на сайте;
• рассмотрение поданных заявок;
• проведение торгов;
• заключение договора с арендатором по результатам торгов.

Перед началом торгов всем желающим стать арендаторами объекта недвижимости должны быть посланы извещения, в которых содержится важная информация:

• дата и время проведения торгов;
• форма мероприятия;
• какие обременения наложены на продаваемое или передаваемое по договору аренды имущество;
• порядок проведения торгов и определения победителя;
• начальная стоимость.

Если по каким – либо причинам аукцион не состоялся, или был проведен не правильно, организатор может назначать другую дату.

Возможна сдача объекта в аренду и без проведения торгов, если в качестве заявителя выступает одно из нижеперечисленных лиц и организаций:

1. Участник товарищества собственников объектов недвижимости.
2. Лицо, подавшее заявку на конкурс, при условии, что была подана всего одна заявка.
3. Образовательные учреждения, независимо от формы – муниципальные и частные.
4. Медицинские учреждения.

Допускается передача имущества без торгов, если:

1. Договор аренды заключается на короткий период времени. За полгода допускается не более тридцати дней аренды.
2. В аренду сдается лишь часть помещения, составляющая не более 10% от общей площади здания.

После того, как аукцион закончен, арендатор и собственник объекта недвижимости – муниципалитет, заключают договор, в котором должны быть прописаны все пункты сделки – права и обязанности сторон, условия аренды, а также даны характеристики помещения.

Продление договора аренды недвижимости без проведения аукциона возможно, если арендатором были выполнены все обязательства, а при заключении договора, аренда будет проплачиваться по рыночной стоимости. Возможна пролонгация сделки только в том случае, если со стороны собственника не имеется никаких возражений.

Как составить договор

В законе не устанавливается особых требований относительно формы договора недвижимости, однако, рекомендуется воспользоваться типовой формой, скачать бланк можно .

Особенности составления договора аренды муниципальной недвижимости:

1. В самом начале документа указывают город и дату заключения сделки.
2. Первый пункт – Стороны договора. Обозначаются две стороны – Арендодатель, в роли которого выступает муниципальное образование и арендатор, который может быть как физическим, так и юридическим лицом.
3. Предмет договора – аренда объекта недвижимости на определенных условиях.
4. Начало и конец срока действия соглашения.
5. Порядок внесения арендной платы за пользование помещением. Обязательно следует указать причину, по которой размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке.
6. Права и обязанности каждой стороны – арендатора и арендодателя – выделяют в два отдельных пункта.
7. Ответственность сторон – важный пункт соглашения, которому нужно уделить особое внимание.
8. Способы отправки уведомлений и сообщений в процессе аренды.
9. Дополнительные условия – вписываются по соглашению сторон.
10. Особенности досрочного расторжения договора – должны быть перечислены основания для такого расторжения.

В самом конце документа указываются платежные реквизиты, ставится печать и подпись каждой из сторон. При желании арендатора или арендодателя, договор может быть зарегистрирован в регпалате.

Что предоставляется без торгов

Торги не проводятся, если планируется сдавать в аренду на безвозмездной основе культовые сооружения и объекты, а также любые виды собственности, которые принадлежат религиозным организациям.

Без проведения конкурсов также предоставляется имущество для различных внебюджетных фондов, например, для Центробанка РФ. Не проводятся торги и в том случае, если в аренду передается объект, пользование которым регулируется такими законодательными актами РФ, как Лесной, Водный или Земельный кодексы.

Как расторгнуть договор

Расторжение договора аренды может показаться сложной юридической процедурой, если имущество предоставлялось муниципальным образованием.

По инициативе арендодателя сделка может быть прекращена, если:

1. Имущество было испорчено в процессе эксплуатации.
2. Были нарушены условия договора, например, наниматель осуществлял пересдачу имущества в аренду третьим лицам.
3. Не были проведены обязательные работы, установленные соглашением.
4. Не поступали платежи за аренду более двух месяцев подряд.

Арендатор может расторгнуть договор, при наличии следующих оснований:

1. Имущество не соответствует заявленному в договоре объекту, отличаются основные характеристики.
2. Имеются существенные недостатки, не позволяющие использовать объект по назначению.
3. Собственник имущества препятствует его использованию, вмешивается в дела арендатора.
4. Была изменена стоимость аренды.

Если ни одна из сторон не возражает против прекращения сделки, составляется Соглашение, в котором должны содержаться следующие пункты:

• данные каждой стороны, реквизиты;
• наименование расторгаемого договора, его номер;
• факт расторжения – отметка о дате заключения соглашения о прекращении сделки;
• при наличии ущерба – отметка о компенсации.

Договор аренды заключается на определенный сторонами срок. По его окончании арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса РФ). Но если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды и арендодатель против этого не возражает, договор считается продленным на согласованных в нем условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). В то же время многие объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам только на основании торгов. Например, такой порядок установлен для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Высший судебный орган также признал конкурсный порядок единственным законным способом продлить договор аренды на новый срок. ВАС РФ указал, что договор аренды муниципального земельного участка, заключенный на новый срок без торгов, ничтожен (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) как и соглашение о продлении такого договора. На основании постановления ВАС сформировалась судебная практика. Суды признавали договоры аренды муниципального имущества, продленные без торгов, ничтожными, а дополнительные соглашения о продлении таких договоров недействительными. Примеры – постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2015 г. № Ф05-11373/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. по делу № А65-18635/2012.

Антимонопольные органы с судьями соглашаются. Заключение договоров аренды муниципального имущества допускается на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Нарушение этого правила ФАС рассматривает как ограничение конкуренции. Таким ограничением она считает в том числе продление договора аренды муниципального имущества на неопределенный срок. Орган местного самоуправления либо главу местной администрации могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 14.49 КоАП РФ, выдать предписания об устранении нарушений требований закона (решение Владимирского областного суда от 2 сентября 2014 г. № 11-291/2014).

Когда мунипалитет может продлить договор аренды

Чтобы понять, можно ли продлить договорные отношения с арендатором без торгов и избежать негативных последствий, обратите внимание на дату заключения основного договора аренды. ВАС РФ в постановлении № 73 указал, что продление договоров аренды на неопределенный срок без проведения торгов допустимо, если основной договор стороны заключили до вступления в силу норм об обязательном заключении договоров в отношении публичного имущества на торгах Закона № 135-ФЗ. Эти нормы были установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Она введена Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который вступил в силу с 2 июля 2008 года.

Позицию ВАС РФ поддерживают и суды общей юрисдикции.

Пример 1. Антимонопольная служба привлекла орган местного самоуправления к административной ответственности. Орган местного самоуправления продлил договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) на неопределенный срок без торгов. По мнению ФАС, тем самым местные власти предоставили арендатору незаконную преференцию. Это противоречит статье 15 Закона № 135-ФЗ.

Муниципалитет не согласился с вынесенным постановлением о привлечении к административной ответственности и обратился в суд. Суды установили, что договор аренды был заключен до 2 июля 2008 года. Поэтому положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы. Суд удовлетворил требования муниципалитета и признал незаконным постановление ФАС.

Порядок заключения договоров аренды муниципального имущества и признание его ничтожным

Договор аренды может быть признан ничтожным и расторгнут, если он заключен после вступления в силу положений Закона № 135-ФЗ об обязательном заключении таких договоров на торгах. Это правило действует, даже если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия и ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения.

Полезно знать

Чтобы заявить о намерении прекратить договорные отношения и потребовать возврата имущества, направьте арендатору письменное уведомление

Пример 2. Муниципалитет потребовал, чтобы компания вернула ранее переданное в аренду имущество по акту приема-передачи. Арендатор отказался. Аргумент: срок действия ранее заключенного договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договорные отношения. В связи с этим договор должен быть продлен на неопределенный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местной власти в иске. Но кассация судебные акты отменила и поддержала требования муниципалитета. Договор в установленном порядке не продлевался и прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. № Ф09-7143/16 по делу № А71-6860/2015).

Договор аренды и безвозмездного пользования муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок

Если стороны заключили договор безвозмездного пользования (ссуды), то на ссудополучателя возлагается обязанность содержать полученное имущество (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора ссуды муниципального имущества допускается его продление на неопределенный срок. Судебная практика это подтверждает.

Пример 3. Орган местного самоуправления до вступления в силу Закона № 135-ФЗ заключил договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Когда срок действия договора истек, муниципалитет продлил его без проведения конкурса. Это произошло после 2 июля 2008 года. Но орган местного самоуправления руководствовался пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

ФАС усмотрела в действиях муниципалитета нарушение федерального законодательства о защите конкуренции и обратилась в суд. Она потребовала признать дополнительное соглашение недействительной сделкой и возвратить имущество в казну муниципального образования. Часть требований суд удовлетворил. Он признал дополнительное соглашение недействительной сделкой. Судьи указали, что положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ нельзя истолковать как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Это выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, и не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ. Но в требовании о возврате муниципального имущества в казну муниципального образования судьи отказали. Ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом, и требования о его возврате заявлены не были. Поэтому основной договор ссуды считается пролонгированным на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ поддержал нижестоящие суды (постановление от 28 декабря 2010 г. № 9143/10).

Выводы

1. Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, который вы заключили до 2 июля 2008 года. Контролеры признают это нарушением федерального законодательства о защите конкуренции. Регистрирующий орган может отказать в регистрации дополнительных соглашений (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. № 13АП-1619/2015).
2. Если необходимо сохранить отношения с действующим арендатором или ссудополучателем, а основной договор был заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, тактика умолчания сработает. Не нужно совершать никаких действий, чтобы продлить срок договора. Он будет считаться продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, исходя из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
3. Если договор был заключен после 2 июля 2008 года, пролонгировать его на определенный или на неопределенный срок в обход конкурентных процедур нельзя. Орган местного самоуправления, должностное лицо местного самоуправления, допустившие такое нарушение, могут быть привлечены к административной ответственности.

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

• По итогам проведенных торгов.
• Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

1. Направление извещения об организации торгов.
2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
3. Прием и рассмотрение заявок.
4. Проведение мероприятия.
5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

• Дата и место проведения мероприятия.
• Предмет торгов (муниципальное помещение).
• Наличие обременений.
• Порядок проведения аукциона или конкурса.
• Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

• На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
• Не отправлен нужный перечень документов.
• В предоставленных бумагах имеются неточности.
• Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

• Товарищества собственников недвижимости.
• Лицо, являющееся единственным участником торгов.
• Образовательный субъект.
• Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

• Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
• Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

• По соглашению сторон.
• В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
• Истек срок аренды.
• Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

• Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
• Установлен точный размер арендной платы.
• Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

• ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
• ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
• ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
• ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Представители малого и среднего бизнеса могут получить помещение для офисной работы или производственной деятельности, если они оформят договор аренды с муниципальными властями или субъектом Российской Федерации.

Важные особенности договора аренды с государственными и муниципальными органами

В обязательном порядке для аренды муниципального имущества следует пройти специальную процедуру. Более того, предполагается необходимость помнить об определенных ограничениях. В большинстве случаев торги должны быть проведены, но в некоторых случаях обстоятельств для проведения торгов не предполагается.

Как проводятся торги на оформление договоров

Торги (реальные и электронные) должны проводиться в виде аукциона, конкурса или в другой форме, которая изначально определяется законодательством (пункт 4 статья 447 ГК РФ).

При этом главное различие форм предполагается, что на аукционе участники состязаются только в цене. На конкурсе состязание должно проводиться на основе нескольких условий, соответствие которым определяется конкурсной комиссией. Законодательство всегда определяет правила проведения торгов, после которых появляется возможность для заключения договора об аренде муниципального имущества:

1. На самом начальном этапе происходит извещение о проведении конкурса или аукциона.
2. Разрабатывается вся документация, которая в дальнейшем будет определять особенности проведения мероприятия.
3. Предполагается подача и рассмотрение заявок.
4. Затем проводится основной этап в форме торгов.
5. На основе результатов процедуры оформляется соглашение с выбранным лицом.

Нужно отметить, что извещение должно содержать в себе обязательную информацию, которая определяется пунктом 3 статьи 448 ГК РФ. Итак, какие сведения должны быть определены в извещении для каждого участника запланированного мероприятия:

1. Время, место, форма торгов.
2. Предмет запланированного мероприятия.
3. Обременения относительно реализуемой недвижимости.
4. Порядок проведения мероприятия.
5. Начальная стоимость муниципального имущества.

Кто может участвовать в торгах

Важно! Пункт 2 статьи 448 ГК РФ определяет полный перечень участников, каждый из которых должен соответствовать определенным требованиям. Участником может быть юридическое лицо, вне зависимости от того, какой организационно-правовой формой собственности определяет. Кроме того, в мероприятии может участвовать физическое лицо или индивидуальный предприниматель, если обладает интересом к оформлению договора аренды.

Правила проведения мероприятий в обязательном порядке определяют требования ко всем участникам торгов, условия допуска к участию в конкурсах, аукционах, документы, которые должны быть представлены для того, чтобы стать участником процедуры отбора. Заявитель должен не только подать документы, для которых используется определенный образец заполнения, но и гарантировать достоверность предоставляемой информации. Если сведения предоставляются недостоверные, заявитель должен быть отстранен от конкурса или аукциона, вне зависимости от этапа мероприятия.

Особенности проведения мероприятий и законодательное оформление

Организатор торгов может устанавливать только те требования к участникам, которые изначально предусмотрены законодательством РФ. При этом все законодательные требования должны быть соблюдены в обязательном порядке.

После завершения конкурса аукциона предполагается подписание договора между победителем и организатором, причем изначально подписывается протокол о результатах, образец которого также определен законодательством (пункт 6 статья 448 ГК РФ). Протокол, для которого используется определенный образец, обладает юридической силой договора. На законодательном уровне предполагаются последствия от уклонения подписания протокола или нарушения условий, которые изначально определяет соглашение, причем, в противном случае встает вопрос о расторжении взаимодействия.

Нюансы оформления

Договор, который заключается на основе торгов, предполагает заключение только путем проведения мероприятий, обладает первоначальными условиями, поддающимся корректировке. При этом изменения не должны оказать влияние на существенные условия, в том числе на цену объекта.

Внимание! С 12 июня 2012 года организатор аукциона должен заключить договор с лицом, которое подало единственную заявку на участие в мероприятии. При этом соглашение будет оформлено, только если все условия соблюдены, и лицо может быть достойным претендентом для аренды муниципального имущества.

Предоставление объектов без торгов

Законодательство РФ предполагает возможность аренды муниципального имущества без проведения торгов. При этом сотрудничество возможно только с определенными лицами. Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет подниматься, только если будут соблюдаться условия взаимодействия:

1. Товарищество собственников жилья.
2. Лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе либо конкурсе. При этом лицо должно быть признано единственным участником, если оно изначально соответствует правилам.
3. Образовательные учреждения, вне зависимости от организационно-правовых форм. Таким образом, присутствует возможность взаимодействия с государственными и муниципальными учреждениями.
4. Медицинские организации, которые представляют частную систему здравоохранения.

Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет рассматриваться, только если все условия относительно использования муниципального имущества, предоставленного для аренды без торгов, будут соблюдаться.

В каких остальных случаях предполагается предоставление недвижимости в аренду без проведения торгов:

1. Передача для аренды не превышает 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.
2. Соглашение предполагает аренду только части муниципального имущества. При этом площадь не должна превышать десяти процентов от общего показателя, а также двадцати квадратных метров.

Важно отметить, что образец, который используется для оформления договора, должен включать в себя не только сведения о двух сторонах, но и срок аренды, техническое описание арендуемого объекта. Более того, соглашение должно включать в себя обстоятельства, способные привести к возникновению вопроса о расторжении отношений.

Особенности арендных отношений

Нужно отметить, что цель проведения торгов для того, чтобы состоялись отношения, в большинстве случаев оказывается оправданной. Например, отсутствует возможность для того, чтобы отказаться от торгов для определенных объектов. Аукционы и конкурсы являются обязательными, если соглашение между сторонами предполагает не только то, что будет использован стандартный образец, но и возможность оперирования важными законодательными аспектами:

1. Земельный кодекс РФ.
2. Лесной кодекс РФ.
3. Водный кодекс РФ.
4. Законодательство о недрах и концессионных соглашениях.

Вопрос о расторжении договора оказывается важным, если отмечаются серьезные нарушения законодательства. Более того, при расторжении может быть применен оперативный режим. Все аспекты, которое включает в себя соглашение, законодательные нормы, должны быть использованы в обязательном порядке.

Право на продление арендных отношений

Если вопрос о расторжении отсутствовал, присутствует возможность заняться проведением процедуры по продолжению арендных отношений. В этом случае арендатор может заключить договор, образец которого является стандартным с личными дополнениями.

При заключении нового договора нужно не только использовать классический образец, но и знать о том, что в обязательном порядке требуется указание размера арендной платы и минимального срока. Для того чтобы продлить арендные отношения, необязательно заключать новый договор, ведь можно использовать прежний образец и возобновить юридическую силу документа.

Post Views: 381

Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?

Аренда как способ сэкономить

Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.

Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.

Специфика муниципального имущества

Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.

Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.

Субъекты арендных правоотношений

Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.

Типы договоров

Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.

Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.

Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.

Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.

Особенности арендных договоров с муниципалитетами

Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.

Специфика конкурсов

Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.

Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.

Когда конкурсы не проводятся

Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.

Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.

Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.

Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.

Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.

Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.

Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.

Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.

Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.

Имущество в пользовании: два варианта

Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:

По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;

Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.

В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?

Конкурс или аукцион?

В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.

Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.

Как проводятся торги

В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.

Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.

Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.

Рассмотрение заявок

Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.

Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.

Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:

• письменное заявление на имя руководителя органа власти;
• учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
• банковские реквизиты участника торгов;
• документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.

При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.

Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.

Преференции

Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.

Аренда муниципальной собственности и НДС

Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.

Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.

Куда направляется выручка от аренды?

Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.